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“城市详细规划”的内容

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作者:天津泽惠律师事务所

详细规划的定义:城市详细规划(detailed plan)是以城市总体规划或分区规划为依据,对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排,是按城市总体规划要求,对城市局部地区近期需要建设的房屋建筑、市政工程、公用事业设施、园林绿化、城市人防工程和其它公共设施作出具体布置的规划。

城市详细规划又具体分为控制性详细规划和修建性详细规划

控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据,确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。 控制性详细规划的重点问题是建筑的高度、密度、容积率等技术数据,依然是数据平衡问题,例如底层架空奖励容积率的做法就是一种典型的规划做法,而城市设计的重点是建筑高度(不同于规划中的高度规定)、室外空间、街墙界面、人车分流的解决方案、整体材质色彩等等,例如深圳城市中心区城市设计中的“街墙”、南京河西新城区中心地区城市设计中的“绿轴”。

修建性详细规划以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据,制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。修建性详细规划可以由有关单位依据控制性详细规划及建设主管部门(城乡规划主管部门)提出的规划条件,委托城市规划编制单位编制。

详细规划的文件】:控制性详细规划成果应当包括规划文本、图件和附件。图件由图纸和图则两部分组成,规划说明、基础资料和研究报告收入附件。修建性详细规划成果应当包括规划说明书、图纸。

详细规划的强制性内容】: 控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。

控制性详细规划应当包括的内容】:(一)确定规划范围内不同性质用地的界线,确定各类用地内适建,不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。(二)确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标;确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。(三)提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则;(四)根据交通需求分析,确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。(五)根据规划建设容量,确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线,进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。(六)制定相应的土地使用与建筑管理规定。

修建性详细规划应当包括的内容】:(一)建设条件分析及综合技术经济论证。(二)建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计,布置总平面图。(三)对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析。(四)根据交通影响分析,提出交通组织方案和设计。(五)市政工程管线规划设计和管线综合。(六)竖向规划设计。(七)估算工程量、拆迁量和总造价,分析投资效益。

此无下文。

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