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市住房城乡建设委关于印发天津市商品住宅 专项维修资金使用办法的通知

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市住房城乡建设委关于印发天津市商品住宅

专项维修资金使用办法的通知

津住建发〔2019〕1号

各区住建委,各有关单位:

为加强商品住宅专项维修资金使用管理,简化商品住宅维修资金使用手续,提高维修资金划拨效率,更加方便群众使用维修资金,现将重新修订的《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》印发给你们,请遵照执行。特此通知。

2019年6月28日

天津市商品住宅专项维修资金使用办法

    第一条   为了加强商品住宅专项维修资金(以下简称“专项维修资金”)的使用管理,维护业主的合法权益,保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用,依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《天津市物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》(2007年建设部财政部令第165号)、《天津市社区物业管理办法》等法律、法规和本市有关规定,制定本办法。

第二条 凡本市行政区域内按照有关规定统一归集的商品住宅专项维修资金使用适用本办法。

第三条 市房屋维修资金管理中心负责全市专项维修资金使用的监督管理。

区住建委负责本辖区内专项维修资金使用的指导、监督管理。

市房屋维修资金管理中心、区住建委统称为维修资金主管部门。

第四条 专项维修资金的使用应当坚持业主决策、专款专用、分摊到套、公开透明的原则。

第五条 专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

第六条 本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、消防设施、绿地、道路、排水设施、安全防护设施等。

第七条 依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用,不得从专项维修资金中列支。

供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、路灯等专业经营服务单位,为业主提供服务所发生的相关管线和设施设备的维修、养护费用不得从专项维修资金中列支。

根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的共用部位、共用设施设备所需的维修、养护费用不得从专项维修资金中列支。

共用部位、共用设施设备因专业经营服务单位施工损坏或者人为损坏的,应当及时恢复原状,其维修费用应当由责任人承担。

第八条   共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用按照下列原则分摊:

(一)每个楼门共用部位、共用设备维修的,由该楼门内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例分摊。

(二)整幢住宅共用部位、共用设备维修的,由该幢业主按照拥有住宅建筑面积的比例分摊。

(三)物业管理区域内共用设施设备维修的,由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同分摊。

区住建委按照属地化管理原则,对共用部位、共用设施设备的受益分摊范围等进行指导。

业主专项维修资金账户余额不足的,业主委员会应当根据业主大会的决定组织业主续交。

未售出住宅的维修费用,应当由开发建设单位按其建筑面积比例分摊。

第九条 业主委员会或者其委托的物业服务企业申请使用专项维修资金,对共用部位、共用设施设备进行维修的,应当报社区党组织批复后,履行专项维修资金使用程序。

第十条   专项维修资金的使用,应当由业主委员会或者其委托的物业服务企业(相关申请单位)作为申请人,按照以下程序办理:

(一)制定方案

申请人应当根据共用部位、共用设施设备损坏情况,制定维修和更新、改造方案。

(二)业主确认

维修和更新、改造方案应当经专项维修资金分摊范围内专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主确认同意,并公示7日。

(三)查验确认

公示期满后,申请人到项目所在地的区住建委提交专项维修资金使用申请材料(附件1)。要件齐全的,区住建委应当在2个工作日内到项目现场查验、确认。查验人员不少于2人。

(四)开工划款

维修工程预算金额在50万元以上(含)的,经区住建委确认后,申请人应当在启动维修工程前,申请办理工程首期款划拨手续。要件齐全的,维修资金主管部门应当自受理之日起1个工作日内划拨50%的维修和更新、改造工程款。

维修工程预算金额不满50万元的,申请人可以在启动维修工程前,申请办理工程首期款50%的划拨手续,也可以在工程验收合格后,一并申请办理维修和更新、改造工程款划拨手续。

(五)验收结算

工程竣工后,申请人应当组织业主、施工单位及工程监理单位对工程进行验收,并共同签署验收意见。

决算费用不得超过工程预算金额。工程验收合格并按规定完成决算审价后,申请人应当将工程结算情况公示7日。

公示期满后,申请人到项目所在地的区住建委提交专项维修资金使用结算划款申请材料(附件2)。要件齐全的,区住建委应当在3个工作日内到现场查验、确认。查验人员不少于2人。

经区住建委确认后,申请人申请办理工程尾款划拨手续。要件齐全的,维修资金主管部门应当自受理之日起2个工作日内完成工程款划拨,并按照分摊清册从相关业主个人账户中核减。

第十一条 专项维修资金使用实行工程监理、审价和招标监督机制。

(一)工程监理

申请人应当按照国家及本市有关规定,委托具有相应资质的工程监理单位对维修和更新、改造工程实施监理,费用计入维修和更新、改造成本。

    (二)工程审价

维修和更新、改造工程预算费用在50万元以上(含)的,工程预算费用不满50 万元,且采取两次划拨方式的,申请人应当委托具有相应资质的审价单位对维修工程预、决算进行审价。

维修和更新、改造工程预算费用不满50 万元,且采取一次性划拨方式的,申请人应当委托具有相应资质的审价单位对维修工程决算进行审价。

审价费用计入 维修和更新、改造成本。

(三)工程招标

维修和更新、改造工程预算审价金额不满50万元的,申请人可以协商确定或采取招标方式选择具有相应资质的施工单位。

维修和更新、改造工程预算审价金额在 50万元及以上(含)的,申请人应当采取公开招标或者邀请招标方式选择具有相应资质的施工单位。

采取招标方式的,招标费用计入维修和更新、改造成本。

第十二条 业主委员会应当组织业主对住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造方案进行书面确认,并监督实施。

无业主委员会的,由居民委员会(村民委员会)代行业主委员会职责,负责专项维修资金的申请使用工作。

第十三条 专项维修资金使用中涉及的有关问题执行以下规定:

(一)申请人应当留存共用部位、共用设施设备维修前、维修后影像资料,并上传到“天津市房屋维修资金管理系统”。

(二)业主确认可以采用书面表决方式,也可以通过天津维修资金管理应用程序进行表决。

(三)申请人应当将业主确认结果和工程结算等情况在小区明显位置进行公示(附件3)。市房屋维修资金管理中心同步在“天津市房屋专项维修资金管理信息网”发布信息。

(四)申请人应当对申请使用材料的真实性、合法性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。

(五)区住建委应当以物业项目为单位,建立专项维修资金使用档案并立卷存档;申请人应当建立专项维修资金使用档案(附件4)。

第十四条   非住宅专项维修资金的使用参照本办法执行。

第十五条 示范小城镇安置房专项维修资金以物业项目为单位统筹使用,使用范围参照本办法执行;使用程序、账户管理参照房屋应急解危专项资金相关规定执行。

第十六条 本办法自2019年7月1日起施行,2024年6月30日废止。《关于加强房屋专项维修资金和应急解危专项资金使用监管有关问题的通知》(津国土房维〔2011〕477号)同时废止。此前印发的有关规定与本办法不一致的,以本办法为准。

附件:1.专项维修资金使用申请材料

           2.专项维修资金使用结算划款申请材料

           3.专项维修资金使用公示内容

           4.专项维修资金使用存档内容

附件1

          专项维修资金使用申请材料

    申请人提供申请材料

    1.《维修和更新、改造方案》;

    2.《维修和更新、改造方案书面确认情况说明》;

    3.《维修和更新、改造方案公示说明》;

    4.工程施工、监理合同。

    社区党组织出具材料

     《关于房屋专项维修资金使用的批复》。

    第三方监管单位出具材料

    预算审价的,审价单位应当出具《维修工程预算审价报告》;

    采取招标的,招标单位应当提供《中标通知书》、《工程招投标说明》。

附件2

    专项维修资金使用结算划款申请材料

    申请人提供申请材料

    1.《维修和更新、改造工程验收报告》;

    2.工程决算书;

    3.《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》;

    4.《维修和更新、改造方案工程结算情况公示说明》;

    5.经业主委员会确认的维修费用发票。

    第三方监管单位出具材料

    决算审价的,审价单位应当出具《维修工程决算审价报告》。

 

附件3

专项维修资金使用公示内容

    一、使用申请公示内容

    1.《维修和更新、改造方案》;

    2.《维修和更新、改造方案书面确认情况说明》;

    3.《维修工程预算结果公告》;

    采取招标的,还应当公示《中标通知书》。

    二、使用结算公示内容

    1.工程决算书;

    2.《维修和更新、改造工程公示决算费用分摊清册》;

    3.《维修工程结算结果公告》。

附件4

专项维修资金使用存档内容

    一、区住建委使用存档内容

    1.《房屋专项维修资金使用申请确认表》;

    2.《关于房屋专项维修资金使用的批复》;

    3.《维修和更新、改造方案》;

    4.《维修和更新、改造方案书面确认情况说明》;

    5.《维修和更新、改造方案公示说明》;

    6.工程施工、监理合同;

    7.《房屋专项维修资金使用完工确认表》;

    8.《维修和更新、改造工程验收报告》;

    9.工程决算书;

    10.《维修工程决算审价报告》;

    11.《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》;

    12.《维修和更新、改造方案工程结算情况公示说明》;

    13. 经业主委员会确认的维修费用发票。

    预算审价的,还应当留存《维修工程预算审价报告》;

    采取招标的,还应当留存《中标通知书》、《工程招投标说明》。

    二、申请人使用存档内容

    1.《关于房屋专项维修资金使用的批复》;

    2.《维修和更新、改造方案》;

    3.《维修和更新、改造方案书面确认情况说明》;

    4.《维修和更新、改造方案公示说明》;

    5.工程施工合同(附施工单位营业执照、资质证书复印件);

    6.工程监理合同(附监理单位营业执照、资质证书复印件);

    7.《维修和更新、改造工程验收报告》;

    8.工程决算书;

    9.《维修工程决算审价报告》;

    10.《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》;

    11.《维修和更新、改造方案工程结算情况公示说明》;

    12.维修费用发票;

    13.公示情况影像材料及维修前、维修后情况影像材料。

    预算审价的,还应当留存工程审价合同、《维修工程预算审价报告》;

    采取招标的,还应当留存招标代理合同、《中标通知书》和《工程招投标说明》。

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