公产房置换延迟中介公司责任

【案情简介】2015年6月7日，刘玉杰、孙颖、天津市佳诺房地产经纪有限公司（以下简称“佳诺公司”）签署了《房屋买卖（居间）合同》，约定孙颖购买刘玉杰名下的和平区一套双独厨，性质为公产。中介费由双方各自承担1%。

合同签订当日，刘玉杰支付了17400元。合同中并未约定刘玉杰拿到房款的时间以及该房款的用途。

2015年7月10日孙颖凑齐房款，双方约定到房管部门办理过户手续，但被告知，刘玉杰的房本为两个，必须合并才能办理过户手续。

2015年8月10日，刘玉杰办理完房本合并手续。

2015年8月27日双方办理了置换手续。

2015年9月16日刘玉杰拿到了房款。

刘玉杰与刘悦系父子关系，刘玉杰卖房的房款是用于给刘悦买房使用，但由于办理房本合并手续耽误了时间，使得其房款未能在2015年8月10日前拿到，最终刘悦未能如约给付房款而产生了3万多的违约金。

刘玉杰认为作为中介方的佳诺公司应该熟知公产房置换流程，办理过户时间被耽误完全是由于佳诺公司未履行合同告知义务造成的，为此向律师寻求帮助，希望能挽回损失。

【咨询一】因为佳诺公司没有告知刘玉杰过户需要房本合并，属于严重的工作失误，导致刘玉杰没有及时拿到房款，使得其儿子在购买另一套房屋时不能按时缴纳房款而违约，产生了3万多的违约金是否可以向佳诺公司要求赔偿？

【律师分析及解答】律师认为，在本案中存在两个法律关系，一个是刘玉杰和孙颖、佳诺公司的三方房屋买卖合同居间关系。该法律关系中佳诺公司是居间人，居间人的义务是为交易双方报告订约机会或者提供订立合同媒介，居间人负责为委托人与第三人订约居中斡旋，传达双方意思，起牵线搭桥的作用，在合同关系中处于介绍人的地位。

另一个是刘悦和原房主的房屋买卖合同关系，两个法律关系是独立存在的，不是相互依存的关系。

在本案中，佳诺公司为刘玉杰和孙颖提供了交易机会，最终达成交易完成，已经完全履行了合同义务，而刘悦不能如约支付房款是自身原因造成的，与佳诺公司完全没有关系，故，由违约行为产生的法律后果应当由刘悦自己承担。

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

第四百二十四条：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”

【咨询二】佳诺公司应该熟知房屋置换手续的办理流程，但佳诺公司没有履行合同告知义务，刘玉杰认为自己不应该承担中介服务费，可否要求佳诺公司退还？

【律师分析及解答】律师认为，公产房置换手续办理的流程是由房管部门规定的，佳诺公司事先是无权保证办理的时限，而协助买卖双方办理过户手续只是中介公司的合同履行中的附随义务。

在本案中，佳诺公司已经协助双方办理房屋转让，办理过程中出现的交易风险并不是佳诺公司提供信息不实造成的，而是由于刘玉杰房本的特殊性导致，与佳诺公司无关。

另一方面，佳诺公司作为中介方，其义务是为买卖双方提供真实有效的房源信息，促成双方成交并协助双方办理过户手续。在整个合同履行过程中，中介方已经依约完成了合同项下的事宜，刘玉杰也拿到了房款，但房款具体到账的时间不是中介方可以控制的，合同中也并未就房款到账时间进行约定。

故，佳诺公司已经履行了居间合同义务，并不存在合同项下的违约行为，刘玉杰应当缴纳中介费，他要求退还中介费的做法没有法律依据。

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”

第四百二十六条：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”

此无下文。