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对前期物业服务企业选聘的行政管理

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作者:天津泽惠律师事务所

一、前期物业选聘中的相关概念

(一)物业管理

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

(二)前期物业管理

前期物业管理,是指在业主大会成立前,房屋开发建设单位委托物业服务企业进行物业管理服务的活动。

(三)招投标

招投标是由交易活动的发起方公布交易条件和标准,按照一定的规则和程序,对多个响应方提交的交易报价及方案进行评审,择优选择交易对象的一种交易方式。

【法律依据】《物业管理条例》第二条、《天津市物业管理条例》第三十七条

二、对前期物业服务企业选聘的管理机构

(一)前期物业管理的意义

前期物业是房屋开发建设单位在业主大会成立之前委托物业管理的活动,因其委托时房屋可能还处于建设之中,容易与房屋开发建设单位或者未来的实际业主产生纠纷。

为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,政府的房地产行政主管部门对前期物业服务企业的选聘进行了行政监管,预防、减少可能发生的物业服务风险,处理物业服务纠纷。

(二)对前期物业服务企业选聘的管理机构

国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

住房和城乡建设部负责全国物业管理活动的监督管理工作,其内设机构房地产市场监管司作为专门机构负责。

天津市国土资源和房屋管理局是本市物业管理的行政主管部门,负责全市物业管理活动的监督管理,其内部机构物业管理处为专门机构负责。

【法律依据】《物业管理条例》第五条、《天津市物业管理条例》第六条

三、对前期物业服务企业选聘的管理内容

(一)对选聘方式的管理

1、招投标方式

国家提倡房屋建设单位,通过招投标的方式选聘物业服务企业进行前期物业管理。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘物业服务企业进行前期物业管理。

天津市要求,开发建设单位对新建物业,应当通过招标投标方式选聘物业服务企业进行物业管理。

2、协议方式

住宅物业的建设单位,未能招标,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业进行前期物业管理。

天津市要求,住宅物业建筑面积三万平方米以下、非住宅物业建筑面积一万平方米以下的,经物业所在地的区、县物业管理行政主管部门批准后,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

【法律依据】《物业管理条例》第二十四条、《天津市物业管理条例》第三十九条

(二)对选聘结果的管理

房屋开发建设单位,在办理商品房销售许可证之前,应当会同物业服务企业,向天津市国土资源和房屋管理局物业管理处申请前期物业管理备案。

【法律依据】《天津市商品房管理条例》第十七条:“房地产开发企业申请领取商品房销售许可证,应当具备下列条件:(五)有已经备案的物业管理方案或者签定的前期物业管理合同。”

《天津市物业管理条例》第五十六条第二款:“物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内,将物业服务合同报物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案。”

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