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国有土地转让

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作者:天津泽惠律师事务所

一、国有建设用地使用权的出让方式:

(1)招标、拍卖和挂牌方式:是竞价方式出让

招标出让国有建设用地使用权,是指市、县人民政府国土资源行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告,邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标,根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。

拍卖出让国有建设用地使用权,是指出让人发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

挂牌出让国有建设用地使用权,是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

招标、拍卖和挂牌方式适用范围:(1)工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地;(工业用地包括仓储用地,但不包括采矿用地。)(2)同一宗地有两个以上意向用地者的,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

(2)协议出让方式:是主管部门与用地者双方协商议价的方式。

协议出让方式适用范围:除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外,方可采取协议方式。

二、招标、拍卖和挂牌方式转让程序:

(1)编制国有建设用地使用权出让年度计划。市、县人民政府国土资源行政主管部门根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况,编制国有建设用地使用权出让年度计划,报经同级人民政府批准后,及时向社会公开发布。

(2)拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的出让方案。市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照出让年度计划,会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的出让方案,报经市、县人民政府批准后,由市、现人民政府国土资源行政主管部门组织实施出让方案应当包括出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、时间和其他条件等。

(3)编制招标拍卖挂牌出让文件。出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况,编制招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括出让公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、国有建设用地使用权出让合同文本。

(4)发布招标、拍卖或者挂牌公告。出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日,在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告,公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。

(5)确定标底或者底价。市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。确定招标标底,拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价,投标、竞买保证金,应当实行集体决策。招标标底和拍卖挂牌的底价,在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。

(6)申请人申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动,出让人通知符合招标拍卖挂牌公告规定条件的申请人参加招标拍卖挂牌活动。

(7)开展招标拍卖挂牌活动,确定中标人、竞得人。

(8)发出中标通知书或者签订成交确认书。以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后,中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金,转作受让地块的定金。出让人应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。

(9)签订国有建设用地使用权出让合同。中标人、竞得人应当按照中标通知书或者成交确认书约定的时间,与出让人签订国有建设用地使用权出让合同。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金抵作土地出让价款;其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金,出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还,不计利息。

(10)出让人公布出让结果。招标拍卖挂牌活动结束后,出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。出让人公布出让结果,不得向受让人收取费用。

(11)受让人申请办理土地登记,领取国有建设用地使用权证书。受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后,方可申请办理土地登记,领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的,不得发放国有建设用地使用权证书,也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

三、协议转让的程序:

协议出让过程包括以下7个主要环节:

(1)   编制并公布出让计划。市、县人民政府国土资源行政主管部门根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况,编制国有土地使用权出让计划,经同级人民政府批准后,将年度土地供应总量、不同用途土地供应面积及地段、供地时间等内容向社会公布。

(2)接受用地者申请。国有土地使用权出让计划公布后,需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划,在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内,向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。

(3) 选择出让方式。市、县人民政府国土资源行政主管部门根据意向用地者申请用地的情况,确定出让方式:在公布的地段上,同一地块只有一个意向用地者的,市、县人民政府国土资源行政主管部门方可采取协议方式出让,但工业、商业、娱乐、旅游和商品住宅等经营性用地除外;同一地块有两个或者两个以上意向用地者的,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。

(4) 编制协议出让方案。对符合协议出让条件的,市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门,依据国有土地使用权出让计划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等,制定包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计要求以及供地时间等内容在内的协议出让土地方案。

(5) 确定出让底价。市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况,按照《城镇土地估价规程》的规定,对拟出让地块的土地价格进行评估,经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策,合理确定出让底价。协议出让底价不得低于协议出让最低价。

(6)双方协商土地出让价格。协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商,协商一致且议定的价格不低于协议出让底价的,双方达成协议。市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协议结果,与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。

(7)公布协议出让结果。《国有土地使用权出让合同》签订后7日内,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当将协议出让结果在土地有形市场等指定场所,或者通过报纸、互联网等媒介向社会公开,接受社会监督。

四、强制性规定:

招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定

第二十四条应当以招标拍卖挂牌方式出让国有建设用地使用权而擅自采用协议方式出让的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十五条中标人、竞得人有下列行为之一的,中标、竞得结果无效;造成损失的,应当依法承担赔偿责任:

(一)提供虚假文件隐瞒事实的;

(二)采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。

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